Um mesmo local pode ser classificado como habitação no sentido do Código de Construção, de outro destino em relação ao plano local de urbanismo, e de uso misto de acordo com o regulamento de copropriedade. Essas três qualificações nem sempre se sobrepõem, e é precisamente essa discrepância que gera litígios durante uma venda, uma locação ou uma transformação. Compreender o que abrangem as noções de uso e de destino permite antecipar os trâmites administrativos e evitar regularizações onerosas.
Uso e destino de um local: tabela das diferenças jurídicas
As duas noções são regidas por códigos distintos e não implicam os mesmos procedimentos. Confundir uma com a outra expõe a sanções diferentes.
| Critério | Uso (Código de Construção e Habitação) | Destino (Código de Urbanismo) |
|---|---|---|
| Texto de referência | Artigo L.631-7 do CCH | Artigos R.151-27 e R.151-28 do Código de Urbanismo |
| O que é qualificado | A utilização efetiva do local (habitação ou outra) | A função para a qual o edifício foi construído ou autorizado |
| Alcance geográfico | Municípios com mais de 200.000 habitantes e áreas tensionadas | Território nacional |
| Natureza da autorização | Autorização pessoal e temporária (exceto compensação) | Declaração prévia ou licença de construção |
| Caráter | Vinculada à pessoa do requerente | Vinculada ao bem, definitiva |
Um local pode, portanto, ter uma destinação “habitação” em urbanismo enquanto perdeu seu uso de habitação no sentido do CCH, por exemplo, após anos de exploração comercial não regularizada. O inverso também existe: um local classificado como “comércio” no PLU, mas ocupado como moradia há várias décadas, pode ser considerado de uso habitacional.
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Verificar o histórico jurídico de um local antes da compra: arquivos e arquivos fiscais
Os concorrentes detalham os trâmites de mudança de uso ou de destino. Poucos explicam como reconstruir o histórico de um local antes de assinar um compromisso. É, no entanto, essa verificação que determina a viabilidade de um projeto.
Cruzando os arquivos cadastrais e a ficha H2 dos impostos
A ficha H2 (ou H1 para uma casa) é o documento preenchido pelo proprietário durante a construção ou a última declaração fiscal. Ela menciona a natureza do local: habitação, comércio, uso misto. Esta ficha é acessível no serviço de publicidade fundiária ou diretamente no centro de impostos fundiários.
O cadastro, por sua vez, informa a categoria do bem (local de habitação, local comercial, dependência). Uma discrepância entre a ficha fiscal e o cadastro frequentemente sinaliza uma mudança não declarada.
A lei de 19 de novembro de 2024 amplia a prova do uso habitacional
Antes dessa lei, a prova do uso habitacional baseava-se quase exclusivamente na situação do local em 1º de janeiro de 1970. Agora, um local pode ser considerado para uso habitacional se foi destinado a esse uso entre 1970 e 1976, ou em algum momento nos trinta anos anteriores ao pedido de autorização ou à contestação. Essa janela ampliada muda a situação para muitos locais parisienses cuja qualificação parecia fixa.
A prova cabe a quem alega o uso ilícito, e pode ser estabelecida por qualquer meio: contratos de aluguel antigos, atestados de vizinhança, extratos de encargos, faturas de energia. Um comprador cauteloso, portanto, tem interesse em reunir esses documentos antes da assinatura, em vez de descobrir o problema durante uma fiscalização municipal.
Mudança de destino sem obras: uma autorização ainda é necessária
A ideia de que a ausência de obras dispensa formalidades de urbanismo é comum. No entanto, o Tribunal de Cassação a rejeitou em 3 de setembro de 2024: uma mudança de destino pode estar sujeita a autorização mesmo sem obras. Transformar um local comercial em moradia (ou vice-versa) sem declaração prévia expõe a um auto de infração e a uma restauração ordenada pelo tribunal.
O tipo de autorização depende da mudança prevista e da zona do PLU. Os casos mais comuns:
- Passar de “comércio” para “habitação” sem modificar a estrutura portante nem a fachada: uma declaração prévia é suficiente em princípio.
- Passar de “habitação” para “hospedagem hoteleira” (locação mobiliada turística) em um município sujeito a autorização de mudança de uso: é necessário tanto a declaração prévia em urbanismo quanto a autorização do prefeito sob o CCH.
- Modificar a fachada ou criar uma área de piso adicional durante a mudança de destino: uma licença de construção se torna obrigatória.
Copropriedade e locação turística: o que muda com a lei de 19 de novembro de 2024
O regulamento de copropriedade constitui um terceiro filtro, distinto do urbanismo e do CCH. A lei de 19 de novembro de 2024 fortaleceu o poder das assembleias gerais em matéria de locação mobiliada de turismo.
Sob certas condições, a assembleia geral pode proibir a locação mobiliada de turismo de unidades habitacionais que não são residências principais. Os regulamentos de copropriedade estabelecidos desde a entrada em vigor da lei devem especificar explicitamente se essa locação é autorizada ou proibida.
Para um comprador, isso significa que não basta mais verificar o uso e o destino do local junto à prefeitura. É necessário também ler o regulamento de copropriedade atualizado e consultar as atas recentes da assembleia geral para saber se uma votação restringiu as possibilidades de locação de curto prazo.
- Pedir ao síndico o regulamento de copropriedade em vigor e seus eventuais aditamentos votados após novembro de 2024.
- Verificar se a unidade visada é classificada como “habitação burguesa exclusiva” (proibição de atividade profissional) ou “habitação burguesa” (tolerância de atividades liberais).
- Consultar as atas da AG para identificar eventuais resoluções restringindo a locação sazonal.
Um local qualificado como apartamento no ato de venda, autorizado para habitação pelo PLU e conforme ao CCH, pode, no entanto, se tornar inexplotável para locação turística devido ao regulamento de copropriedade. Este último filtro é o que os compradores frequentemente negligenciam, e é o que gera mais litígios desde a reforma.
