Eenzelfde ruimte kan onder de woningdefinitie van de Bouwcode vallen, een andere bestemming hebben volgens het lokale bestemmingsplan, en een gemengd gebruik hebben volgens het reglement van mede-eigendom. Deze drie kwalificaties overlappen niet altijd, en het is precies deze discrepantie die geschillen genereert bij een verkoop, een verhuur of een transformatie. Begrijpen wat de begrippen gebruik en bestemming inhouden, stelt in staat om administratieve stappen te anticiperen en kostbare regularisaties te vermijden.
Gebruik en bestemming van een ruimte: tabel van juridische verschillen
De twee begrippen worden beheerst door verschillende codes en impliceren niet dezelfde procedures. Het verwarren van het ene met het andere kan leiden tot verschillende sancties.
| Criteria | Gebruik (Bouw- en Woningcode) | Bestemming (Bestemmingswet) |
|---|---|---|
| Referentietekst | Artikel L.631-7 van de CCH | Artikelen R.151-27 en R.151-28 van de Bestemmingswet |
| Wat gekwalificeerd wordt | Het feitelijke gebruik van de ruimte (woning of anders) | De functie waarvoor het gebouw is gebouwd of toegestaan |
| Geografische reikwijdte | Gemeenten met meer dan 200.000 inwoners en gespannen gebieden | Het gehele nationale grondgebied |
| Natuur van de toestemming | Persoonlijke en tijdelijke toestemming (tenzij compensatie) | Voorafgaande verklaring of bouwvergunning |
| Karakter | Behoort tot de persoon van de aanvrager | Behoort tot het goed, definitief |
Een ruimte kan dus een bestemming “woning” in de ruimtelijke ordening hebben, terwijl het zijn gebruik als woning volgens de CCH heeft verloren, bijvoorbeeld na jaren van niet-gereguleerde commerciële exploitatie. Het omgekeerde komt ook voor: een ruimte geclassificeerd als “winkel” in het PLU maar sinds tientallen jaren als woning gebruikt, kan als woninggebruik worden beschouwd.
Om de subtiliteiten tussen deze kwalificaties te verdiepen, kunt u meer te weten komen op Flash Immobilier die de toepasbare onderscheidingscriteria in detail beschrijft.
Controleer de juridische geschiedenis van een ruimte vóór aankoop: archieven en fiscale bestanden
Concurrenten beschrijven de stappen voor wijziging van gebruik of bestemming. Weinig leggen uit hoe de geschiedenis van een ruimte kan worden gereconstrueerd voordat een compromis wordt ondertekend. Het is echter deze controle die de haalbaarheid van een project bepaalt.
Vergelijk de kadastrale archieven en het H2-formulier van de belastingen
Het H2-formulier (of H1 voor een huis) is het document dat door de eigenaar is ingevuld bij de bouw of de laatste belastingaangifte. Het vermeldt de aard van de ruimte: woning, commercieel, gemengd gebruik. Dit formulier is toegankelijk via de dienst voor onroerend goed publiciteit of rechtstreeks bij het belastingkantoor.
Het kadaster geeft de categorie van het goed aan (woonruimte, commerciële ruimte, bijgebouw). Een discrepantie tussen het fiscale formulier en het kadaster duidt vaak op een niet-gemelde wijziging.
De wet van 19 november 2024 breidt het bewijs van woninggebruik uit
Voor deze wet was het bewijs van woninggebruik vrijwel uitsluitend gebaseerd op de situatie van de ruimte op 1 januari 1970. Voortaan kan een ruimte als woninggebruik worden beschouwd als deze tussen 1970 en 1976 voor dat gebruik was bestemd, of op een moment in de dertig jaar voorafgaand aan de aanvraag van toestemming of de betwisting. Dit uitgebreide venster verandert de situatie voor veel Parijse ruimtes waarvan de kwalificatie leek vast te staan.
Het bewijs ligt bij degene die het onwettige gebruik aanvoert, en kan op elke manier worden vastgesteld: oude huurovereenkomsten, verklaringen van buren, lastenoverzichten, energiefacturen. Een goed geïnformeerde koper heeft er dus belang bij om deze documenten vóór de ondertekening te verzamelen in plaats van het probleem tijdens een gemeentelijke controle te ontdekken.
Wijziging van bestemming zonder werkzaamheden: een toestemming blijft noodzakelijk
Het idee dat de afwezigheid van werkzaamheden vrijstelling van urbanistische formaliteiten biedt, is wijdverbreid. De Hoge Raad heeft dit echter verworpen op 3 september 2024: een wijziging van bestemming kan onderhevig zijn aan toestemming, zelfs zonder werkzaamheden. Het omzetten van een commerciële ruimte naar woning (of omgekeerd) zonder voorafgaande verklaring kan leiden tot een proces-verbaal van overtreding en een herstelopdracht door de rechtbank.
Het type toestemming hangt af van de voorgenomen wijziging en van de zone van het PLU. De meest voorkomende gevallen:
- Overgaan van “winkel” naar “woning” zonder de dragende structuur of de gevel te wijzigen: in principe is een voorafgaande verklaring voldoende.
- Overgaan van “woning” naar “hotelverblijf” (toeristische verhuur) in een gemeente die onderhevig is aan toestemming voor wijziging van gebruik: zowel de voorafgaande verklaring in de ruimtelijke ordening als de toestemming van de burgemeester volgens de CCH zijn vereist.
- De gevel wijzigen of een extra vloeroppervlak creëren bij de wijziging van bestemming: een bouwvergunning wordt verplicht.
Mede-eigendom en toeristische verhuur: wat verandert de wet van 19 november 2024
Het reglement van mede-eigendom vormt een derde filter, dat zich onderscheidt van de ruimtelijke ordening en de CCH. De wet van 19 november 2024 heeft de bevoegdheid van de algemene vergaderingen op het gebied van gemeubileerde toeristische verhuur versterkt.
Onder bepaalde voorwaarden kan de algemene vergadering de gemeubileerde toeristische verhuur van wooneenheden die geen hoofdverblijven zijn, verbieden. De reglementen van mede-eigendom die zijn opgesteld sinds de inwerkingtreding van de wet moeten expliciet vermelden of deze verhuur is toegestaan of verboden.
Voor een koper betekent dit dat het niet langer voldoende is om het gebruik en de bestemming van de ruimte bij de gemeente te controleren. Het is ook noodzakelijk om het bijgewerkte reglement van mede-eigendom te lezen en recente notulen van de algemene vergadering te raadplegen om te weten of er een stemming heeft plaatsgevonden die de mogelijkheden voor kortetermijnverhuur heeft beperkt.
- Vraag de syndicus om het geldende reglement van mede-eigendom en eventuele amendementen die na november 2024 zijn goedgekeurd.
- Controleer of de betreffende eenheid is geclassificeerd als “exclusieve bourgeoiswoning” (verbod op professionele activiteiten) of “bourgeoiswoning” (tolerantie voor vrije beroepen).
- Raadpleeg de notulen van de AV om eventuele resoluties te identificeren die de seizoensverhuur beperken.
Een ruimte die in de verkoopakte als appartement is gekwalificeerd, die als woning is toegestaan door het PLU en die voldoet aan de CCH, kan desondanks onbruikbaar zijn voor toeristische verhuur vanwege het reglement van mede-eigendom. Dit laatste filter is degene die kopers het vaakst verwaarlozen, en degene die de meeste geschillen sinds de hervorming genereert.
