Ein und derselbe Raum kann im Sinne des Baugesetzbuchs als Wohnraum gelten, eine andere Nutzung gemäß dem lokalen Bebauungsplan haben und eine gemischte Nutzung gemäß der Teilungserklärung aufweisen. Diese drei Qualifikationen überschneiden sich nicht immer, und genau diese Diskrepanz führt zu Streitigkeiten bei einem Verkauf, einer Vermietung oder einer Umwandlung. Zu verstehen, was die Begriffe Nutzung und Zweck bedeuten, ermöglicht es, die administrativen Schritte vorherzusehen und kostspielige Regularisierungen zu vermeiden.
Nutzung und Zweck eines Raums: Tabelle der rechtlichen Unterschiede
Die beiden Begriffe unterliegen unterschiedlichen Regelungen und erfordern nicht die gleichen Verfahren. Eine Verwechslung der beiden kann zu unterschiedlichen Sanktionen führen.
| Kriterium | Nutzung (Bau- und Wohnrecht) | Zweck (Bauplanungsrecht) |
|---|---|---|
| Referenztext | Artikel L.631-7 des CCH | Artikel R.151-27 und R.151-28 des Bauplanungsrechts |
| Was qualifiziert wird | Die tatsächliche Nutzung des Raums (Wohnen oder anderes) | Die Funktion, für die das Gebäude gebaut oder genehmigt wurde |
| Geografische Reichweite | Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern und angespannte Gebiete | Das gesamte nationale Territorium |
| Art der Genehmigung | Persönliche und vorübergehende Genehmigung (außer bei Entschädigung) | Vorherige Erklärung oder Baugenehmigung |
| Charakter | An die Person des Antragstellers gebunden | An das Eigentum gebunden, endgültig |
Ein Raum kann also einen Zweck “Wohnen” im Bauplanungsrecht haben, während er seinen Wohnnutzungsstatus gemäß dem CCH verloren hat, zum Beispiel nach Jahren unregulierter kommerzieller Nutzung. Das Gegenteil ist ebenfalls möglich: Ein Raum, der im PLU als “Handel” eingestuft ist, aber seit mehreren Jahrzehnten als Wohnung genutzt wird, kann als Wohnraum angesehen werden.
Um die Feinheiten zwischen diesen Qualifikationen zu vertiefen, können Sie mehr auf Flash Immobilier erfahren, das die anwendbaren Unterscheidungskriterien detailliert beschreibt.
Überprüfung der rechtlichen Historie eines Raums vor dem Kauf: Archive und Steuerunterlagen
Die Wettbewerber erläutern die Verfahren zur Änderung der Nutzung oder des Zwecks. Nur wenige erklären, wie man die Historie eines Raums vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags rekonstruieren kann. Doch diese Überprüfung bestimmt die Machbarkeit eines Projekts.
Kreuzung der Katasterarchive und der H2-Steuerunterlagen
Das H2-Dokument (oder H1 für ein Haus) ist das Dokument, das der Eigentümer bei der Errichtung oder der letzten Steuererklärung ausfüllt. Es gibt die Art des Raums an: Wohnen, Handel, gemischte Nutzung. Dieses Dokument ist beim Grundbuchamt oder direkt beim Finanzamt erhältlich.
Das Kataster hingegen gibt die Kategorie des Eigentums an (Wohnraum, Gewerberaum, Nebengebäude). Eine Diskrepanz zwischen den Steuerunterlagen und dem Kataster weist oft auf eine nicht deklarierte Änderung hin.
Das Gesetz vom 19. November 2024 erweitert den Nachweis der Wohnnutzung
Vor diesem Gesetz beruhte der Nachweis der Wohnnutzung fast ausschließlich auf der Situation des Raums am 1. Januar 1970. Nun kann ein Raum als zu Wohnzwecken genutzt angesehen werden, wenn er zwischen 1970 und 1976 für diesen Zweck genutzt wurde oder zu einem Zeitpunkt in den dreißig Jahren vor der Genehmigungsanfrage oder der Anfechtung. Dieses erweiterte Zeitfenster ändert die Situation für viele Pariser Räume, deren Qualifikation zuvor festgelegt schien.
Die Beweislast liegt bei dem, der die unrechtmäßige Nutzung behauptet, und sie kann durch alle Mittel erbracht werden: alte Mietverträge, Nachweise von Nachbarn, Abrechnungen, Energiekosten. Ein aufmerksamer Käufer hat daher ein Interesse daran, diese Unterlagen vor der Unterzeichnung zu sammeln, anstatt das Problem bei einer kommunalen Kontrolle zu entdecken.
Änderung des Zwecks ohne Bauarbeiten: Eine Genehmigung bleibt erforderlich
Die Vorstellung, dass das Fehlen von Bauarbeiten von den Formalitäten der Stadtplanung befreit, ist weit verbreitet. Der Kassationshof hat dies jedoch am 3. September 2024 zurückgewiesen: Eine Zweckänderung kann auch ohne Bauarbeiten genehmigungspflichtig sein. Die Umwandlung eines Gewerberaums in Wohnraum (oder umgekehrt) ohne vorherige Erklärung kann zu einem Bußgeld und einer vom Gericht angeordneten Wiederherstellung führen.
Die Art der Genehmigung hängt von der angestrebten Änderung und der Zone des PLU ab. Die häufigsten Fälle:
- Von “Handel” zu “Wohnen” wechseln, ohne die tragende Struktur oder die Fassade zu verändern: In der Regel genügt eine vorherige Erklärung.
- Von “Wohnen” zu “Hotelunterkunft” (möblierte Ferienvermietung) in einer Gemeinde, die einer Genehmigung zur Nutzungsänderung unterliegt: Es sind sowohl die vorherige Erklärung im Bauplanungsrecht als auch die Genehmigung des Bürgermeisters gemäß dem CCH erforderlich.
- Die Fassade zu ändern oder eine zusätzliche Geschossfläche bei der Zweckänderung zu schaffen: Eine Baugenehmigung wird erforderlich.
Eigentumswohnung und touristische Vermietung: Was das Gesetz vom 19. November 2024 ändert
Die Teilungserklärung stellt einen dritten Filter dar, der sich von der Stadtplanung und dem CCH unterscheidet. Das Gesetz vom 19. November 2024 hat die Befugnisse der Eigentümerversammlungen im Bereich der möblierten Ferienvermietung gestärkt.
Unter bestimmten Bedingungen kann die Eigentümerversammlung die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohnräumen, die keine Hauptwohnungen sind, untersagen. Die seit Inkrafttreten des Gesetzes erstellten Teilungserklärungen müssen ausdrücklich angeben, ob diese Vermietung erlaubt oder verboten ist.
Für einen Käufer bedeutet dies, dass es nicht mehr ausreicht, die Nutzung und den Zweck des Raums bei der Gemeinde zu überprüfen. Es ist auch notwendig, die aktualisierte Teilungserklärung zu lesen und die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung zu konsultieren, um zu erfahren, ob eine Abstimmung die Möglichkeiten der Kurzzeitvermietung eingeschränkt hat.
- Den Verwalter um die geltende Teilungserklärung und eventuelle nach November 2024 beschlossene Änderungen bitten.
- Überprüfen, ob das betreffende Objekt als “exklusive bürgerliche Wohnung” (Verbot von beruflichen Aktivitäten) oder “bürgerliche Wohnung” (Toleranz für freiberufliche Tätigkeiten) eingestuft ist.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen, um mögliche Beschlüsse zur Einschränkung der saisonalen Vermietung zu erkennen.
Ein Raum, der im Kaufvertrag als Wohnung qualifiziert ist, im PLU zur Wohnnutzung genehmigt und dem CCH entspricht, kann dennoch wegen der Teilungserklärung für die touristische Vermietung unbrauchbar sein. Dieser letzte Filter wird von Käufern am häufigsten vernachlässigt und ist derjenige, der seit der Reform die meisten Streitigkeiten verursacht hat.
