Un locale può rientrare nell’abitazione ai sensi del Codice delle costruzioni, in un’altra destinazione secondo il piano locale di urbanistica, e in un uso misto secondo il regolamento di condominio. Queste tre qualifiche non si sovrappongono sempre, ed è proprio questa discrepanza a generare contenziosi durante una vendita, una messa in locazione o una trasformazione. Comprendere cosa coprono le nozioni di uso e di destinazione permette di anticipare le pratiche amministrative e di evitare regolarizzazioni costose.
Uso e destinazione di un locale: tabella delle differenze giuridiche
Le due nozioni sono regolate da codici distinti e non implicano le stesse procedure. Confondere l’una con l’altra espone a sanzioni diverse.
| Criterio | Uso (Codice delle costruzioni e dell’abitazione) | Destinazione (Codice dell’urbanistica) |
|---|---|---|
| Testo di riferimento | Articolo L.631-7 del CCH | Articoli R.151-27 e R.151-28 del Codice dell’urbanistica |
| Ciò che è qualificato | L’utilizzo effettivo del locale (abitazione o altro) | La funzione per la quale l’edificio è stato costruito o autorizzato |
| Portata geografica | Comuni con più di 200.000 abitanti e zone tese | Territorio nazionale |
| Tipo di autorizzazione | Autorizzazione personale e temporanea (salvo compensazione) | Dichiarazione preliminare o permesso di costruire |
| Carattere | Attaccato alla persona del richiedente | Attaccato al bene, definitivo |
Un locale può quindi avere una destinazione “abitazione” in urbanistica pur avendo perso il suo uso di abitazione ai sensi del CCH, ad esempio dopo anni di sfruttamento commerciale non regolarizzato. L’inverso esiste anche: un locale classificato “commercio” nel PLU ma occupato come abitazione da diverse decadi può essere considerato a uso di abitazione.
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Verificare la storia giuridica di un locale prima dell’acquisto: archivi e file fiscali
I concorrenti dettagliano le pratiche di cambiamento di uso o di destinazione. Pochi spiegano come ricostruire la storia di un locale prima di firmare un compromesso. È tuttavia questa verifica che determina la fattibilità di un progetto.
<h3Incrociare gli archivi catastali e la scheda H2 delle imposte
La scheda H2 (o H1 per una casa) è il documento compilato dal proprietario al momento della costruzione o dell’ultima dichiarazione fiscale. Essa menziona la natura del locale: abitazione, commercio, uso misto. Questa scheda è accessibile presso il servizio di pubblicità fondiaria o direttamente al centro delle imposte fondiarie.
Il catasto, invece, fornisce informazioni sulla categoria del bene (locale d’abitazione, locale commerciale, dipendenza). Una discrepanza tra la scheda fiscale e il catasto segnala spesso un cambiamento non dichiarato.
La legge del 19 novembre 2024 amplia la prova dell’uso di abitazione
Prima di questa legge, la prova dell’uso di abitazione si basava quasi esclusivamente sulla situazione del locale al 1° gennaio 1970. Ora, un locale può essere considerato a uso di abitazione se era destinato a tale uso tra il 1970 e il 1976, o in un momento durante i trenta anni precedenti la richiesta di autorizzazione o la contestazione. Questa finestra ampliata cambia le carte in tavola per molti locali parigini la cui qualificazione sembrava fissa.
La prova spetta a chi allega l’uso illecito, e può essere stabilita con qualsiasi mezzo: contratti di locazione antichi, attestazioni di vicinato, estratti conto, fatture di energia. Un acquirente avveduto ha quindi interesse a raccogliere questi documenti prima della firma piuttosto che scoprire il problema durante un controllo municipale.
Cambiamento di destinazione senza lavori: è necessaria un’autorizzazione
L’idea secondo cui l’assenza di lavori esonera dalle formalità urbanistiche è comune. Tuttavia, la Corte di Cassazione l’ha esclusa il 3 settembre 2024: un cambiamento di destinazione può essere soggetto ad autorizzazione anche senza lavori. Trasformare un locale commerciale in abitazione (o viceversa) senza dichiarazione preliminare espone a un verbale di infrazione e a un ripristino ordinato dal tribunale.
Il tipo di autorizzazione dipende dal cambiamento previsto e dalla zona del PLU. I casi più comuni:
- Passare da “commercio” a “abitazione” senza modificare la struttura portante né la facciata: in linea di principio è sufficiente una dichiarazione preliminare.
- Passare da “abitazione” a “ospitalità alberghiera” (locazione turistica arredata) in un comune soggetto ad autorizzazione di cambiamento d’uso: è necessaria sia la dichiarazione preliminare in urbanistica sia l’autorizzazione del sindaco ai sensi del CCH.
- Modificare la facciata o creare una superficie di pavimento aggiuntiva durante il cambiamento di destinazione: diventa obbligatorio un permesso di costruire.
Coproprietà e locazione turistica: cosa cambia con la legge del 19 novembre 2024
Il regolamento di condominio costituisce un terzo filtro, distinto dall’urbanistica e dal CCH. La legge del 19 novembre 2024 ha rafforzato il potere delle assemblee generali in materia di locazione turistica arredata.
Sotto certe condizioni, l’assemblea generale può vietare la locazione turistica arredata di lotti d’abitazione che non sono residenze principali. I regolamenti di condominio stabiliti dalla data di entrata in vigore della legge devono specificare esplicitamente se questa locazione è autorizzata o vietata.
Per un acquirente, ciò significa che non è più sufficiente verificare l’uso e la destinazione del locale presso il comune. È necessario anche leggere il regolamento di condominio aggiornato e consultare i verbali recenti dell’assemblea generale per sapere se un voto ha ristretto le possibilità di locazione a breve termine.
- Richiedere all’amministratore il regolamento di condominio in vigore e i suoi eventuali emendamenti votati dopo novembre 2024.
- Verificare se il lotto in questione è classificato come “abitazione borghese esclusiva” (divieto di attività professionale) o “abitazione borghese” (tolleranza di attività libere).
- Consultare i verbali di AG per individuare eventuali risoluzioni che limitano la locazione stagionale.
Un locale qualificato come appartamento nell’atto di vendita, autorizzato in abitazione dal PLU e conforme al CCH, può comunque risultare inutilizzabile per locazione turistica a causa del regolamento di condominio. Quest’ultimo filtro è quello che gli acquirenti trascurano più spesso, ed è quello che genera il maggior numero di contenziosi dalla riforma.
